水漏れについての経験談など まとめ

記事をアップしたので、紹介します。

我が家の水漏れの経験談

まさかの・・水漏れ(@_@)!

その後の対応は・・

こちらに書いていますので、読んでくださいね!

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マンションの水漏れの話

調べた情報です。

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マンション標準管理規約(単棟型)コメント(P6~10)

金として積み立てられるため(第29条)、修繕積立金不足への対策等の
観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられ
る。その場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもある
が、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸し
のみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税
とする旨の国税庁の見解(「マンション管理組合が区分所有者以外の者へ
のマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照
会)」(平成24年2月3日国住マ第43号)及びこれに対する回答(平
成24年2月13日))が公表されているため、参照されたい。
② ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。
③ 本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続、使
用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、
「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内
容(契約書の様式)についても駐車場使用細則に位置付け、あらかじめ総
会で合意を得ておくことが望ましい。
④ 駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。
駐車場使用契約書
○○マンション管理組合(以下「甲」という。)は、○○マンシ
ョンの区分所有者である○○(以下「乙」という。)と、○○マンシ
ョンの駐車場のうち別添の図に示す○○の部分につき駐車場使用契約
を締結する。当該部分の使用に当たっては、乙は下記の事項を遵守す
るものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解除すること
ができる。

1 契約期間は、平成 年 月 日から平成 年 月 日までとす
る。ただし、乙がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第
三者に譲渡又は貸与したときは、本契約は効力を失う。
2 月額○○円の駐車場使用料を前月の○日までに甲に納入しなけ
ればならない。
3 別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。
4 当該駐車場に常時駐車する車両の所有者、車両番号及び車種を
あらかじめ甲に届け出るものとする。
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⑤ 第3項は、家主同居型の住宅宿泊事業を実施する場合は、対象としてい
ないと考えられる。
⑥ 車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又
は駐車場使用細則に規定することが望ましい。
⑦ 駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理費、修繕積立金の滞納等の
規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をは
く奪することができる旨の規定を定めることもできる。
⑧ 駐車場使用者の選定は、最初に使用者を選定する場合には抽選、2回目
以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとす
る。
また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えると
いう方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能
である。例えば、駐車場使用契約に使用期間を設け、期間終了時に公平な
方法により入替えを行うこと(定期的な入替え制)が考えられる。
なお、駐車場が全戸分ある場合であっても、平置きか機械式か、屋根付
きの区画があるかなど駐車場区画の位置等により利便性・機能性に差異が
あるような場合には、マンションの具体的な事情に鑑みて、上述の方法に
よる入替えを行うことも考えられる。
駐車場の入替えの実施に当たっては、実施の日時に、各区分所有者が都
合を合わせることが必要であるが、それが困難なため実施が難しいという
場合については、外部の駐車場等に車を移動させておく等の対策が考えら
れる。
⑨ 駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料
金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確
保することが必要である。なお、近傍の同種の駐車場料金との均衡につい
ては、利便性の差異も加味して考えることが必要である。
また、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位
置等による利便性・機能性の差異や、使用料が高額になっても特定の位置
の駐車場区画を希望する者がいる等の状況に応じて、柔軟な料金設定を行
うことも考えられる。
第16条関係
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明
らかにすることとする。
② 第2項の対象となるのは、広告塔、看板等である。
第17条関係
① 区分所有者は、区分所有法第6条第1項の規定により、専有部分の増築
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又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。
② 修繕等のうち、第1項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添2に考え方を示している。
③ 本条は、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。
④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第18条第1項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第2項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第17条第1項の共用部分の変更に該当し、集会の決
議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。
⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。
⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。
⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添2を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添2に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる。
⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである(第54条第1項第五号参照)。
⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却(以下「建替え等」という。)が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
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とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
はあくまで当該区分所有者の判断である。
⑩ 第5項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等(又は組合から依頼を受けた
技術者)が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。
⑪ 第6項は、第1項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。
⑫ 第7項は、第1項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第1項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添2を参照のこ
と。
⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
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第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第5項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。
⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添2
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。
専有部分修繕等工事申請書
平成 年 月 日
○○マンション管理組合
理事長 ○○○○ 殿
氏 名 ○○○○
下記により、専有部分の修繕等の工事を実施することとしたいの
で、○○マンション管理規約第17条の規定に基づき申請します。

1 対象住戸 ○○号室
2 工事内容
3 工事期間 平成 年 月 日から
平成 年 月 日まで
4 施工業者
5 添付書類 設計図、仕様書及び工程表
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引用元

https://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf

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マンション標準管理規約(単棟型)コメント (P1~5)

マンション標準管理規約(単棟型)コメント


全般関係
① マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。
② この標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の単棟型
マンションで、各住戸の床面積等が、均質のものもバリエーションのある
ものも含めている。
いわゆる等価交換により特定の者が多数の住戸を区分所有する場合、一
部共用部分が存する場合、管理組合を法人とする場合等は別途考慮するも
のとする。
なお、店舗併用等の複合用途型マンション及び数棟のマンションが所在
する団地型マンションについては、それぞれについて標準管理規約を示し
ているので、それらを参考とするものとする。
③ 近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンション
の高層化・大規模化等による管理の高度化・複雑化が進んでおり、これら
の課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。以前か
ら、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導そ
の他の援助を求めることについては規定してきたが(第34条参照)、さ
らに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する
必要がある。このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点か
ら、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等に関する広範な知識が
必要とされ、例えば、第33条及び第34条関係②に挙げるような者が外
部の専門家として想定される。
外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、
別添1に示したとおり、(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門
家型、(2)外部管理者理事会監督型、(3)外部管理者総会監督型の三つが想
定される。
この標準管理規約は、理事会を中心とした管理組合の運営を想定したも
のであり、第35条第2項において組合員要件を外した場合には、(1)理
事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型による外部の専門家の活用
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を可能とするように規定を整備している。
なお、(2)、(3)を採用しようとする場合における規定の整備の考え方に
ついては別添1に示すとおりである。
④ この標準管理規約で示している事項については、マンションの規模、居
住形態等それぞれのマンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、
合理的に修正し活用することが望ましい。
なお、別に定められる公正証書による規約と一覧性をもたせることが望
ましい。
第5条関係
包括承継は相続、特定承継は売買及び交換等の場合をいう。賃借人は、
占有者に当たる。
第6条関係
管理組合は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団
体」(区分所有法第3条)であって、マンションの管理をより円滑に実施
し、もって区分所有者の共同の利益の増進と良好な住環境の確保を図るた
め構成するものであり、区分所有者全員が加入するものである。区分所有
法によれば、区分所有者の数が2名以上の管理組合は法人となることがで
きるが、この規約では管理組合を法人とはしていない。したがって、ここ
にいう管理組合は権利能力なき社団である。
管理組合は、区分所有者全員の強制加入の団体であって、脱退の自由が
ないことに伴い、任意加入の団体と異なり、区分所有者は全て管理組合の
意思決定に服する義務を負うこととなることから、管理組合の業務は、区
分所有法第3条の目的の範囲内に限定される。ただし、建物等の物理的な
管理自体ではなくても、それに附随し又は附帯する事項は管理組合の目的
の範囲内である。各専有部分の使用に関する事項でも、区分所有者の共同
利益に関する事項は目的に含まれる。その意味で、区分所有法第3条の
「管理」概念は、専有部分の使用方法の規制、多数決による建替え決議な
ど、団体的意思決定に服すべき事項も広く包摂するといえる。なお、管理
組合内部における意思決定や業務執行についての統制も、法と規約に基づ
き行われることが要請されていることに留意する必要がある。
第7条関係
① 専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉
庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。また、全ての住戸に倉庫又
は車庫が附属しているのではない場合は、管理組合と特定の者との使用契
約により使用させることとする。
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② 利用制限を付すべき部分及び複数の住戸によって利用される部分を共用
部分とし、その他の部分を専有部分とした。この区分は必ずしも費用の負
担関係と連動するものではない。
利用制限の具体的内容は、建物の部位によって異なるが、外観を構成す
る部分については加工等外観を変更する行為を禁止し、主要構造部につい
ては構造的変更を禁止する趣旨である。
③ 第1項は、区分所有権の対象となる専有部分を住戸部分に限定したが、
この境界について疑義を生じることが多いので第2項で限界を明らかにし
たものである。
④ 雨戸又は網戸がある場合は、第2項第三号に追加する。
(第3項関係)
⑤ 「専有部分の専用に供される」か否かは、設備機能に着目して決定する。
第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、
それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合
の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算
出する方法をいう。)によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約
等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な
お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
③ なお、第46条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す
る場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価
値割合に連動させることが考えられる。
第11条関係
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たら
ない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫(車庫)のみを他の
区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫(車庫)とを分離し、又は
専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設
定等の処分をしてはならない旨を規定する。
第 12 条関係
① 住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
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有することを要する。
② 住宅宿泊事業法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業については、第2
項のように、可能か禁止かを明記することが望ましい。また、旅館業法第
3条第1項の簡易宿所の許可を得て行う「民泊」については、旅館業営業
として行われるものであり、通常は第1項の用途に含まれていないと考え
られるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。
旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は、管理規約に明記す
るまでもなく、当然に禁止されているとの趣旨である。
さらに、「区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊さ
せる事業を行う用途に供してはならない。」のような規定を置くこともあ
り得る。
③ マンションによっては、一定の態様の住宅宿泊事業のみを可能とするこ
とも考えられ、その場合は規約に明記すべきである。
多数の区分所有者等による共同生活の場であり、その共同生活の維持の
ための法的手段が区分所有法上特に設けられているというマンションの特
性に鑑みれば、個別のマンションの事情によっては、例えば、住宅宿泊事
業者が同じマンション内に居住している住民である等のいわゆる家主居住
型の住宅宿泊事業に限り可能とするケースも考えられる。
いわゆる家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能とする場合の例
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものと
し、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を
行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号
に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用す
る専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合又は同じ建物内
にある場合に限る。)に使用することができる。
さらに、個別のマンションの事情によっては、このようないわゆる家主
居住型の住宅宿泊事業のうち、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として
使用している専有部分において宿泊させる場合(いわゆる家主同居型)に
限り可能とするケースも考えられる。
いわゆる家主同居型のみ可能とする場合の例
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものと
し、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を
行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号
に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用す
る専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合に限る。)に使
用することができる。
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④ 新規分譲時の原始規約等において、住宅宿泊事業の可否を使用細則に委
任しておくこともあり得る。
住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任する場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものと
し、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を
行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することを可能とす
るか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。
⑤ (イ)の場合において、住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さら
に、その前段階の広告掲載等をも禁止する旨を明確に規定するため、「区
分所有者は、前2項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲
載その他の募集又は勧誘を行ってはならない。」のような規定を置くこと
もあり得る。
暴力団の排除のため、暴力団事務所としての使用や、暴力団員を反復し
て出入りさせる等の行為について禁止する旨の規定を追加することも考え
られる。
第 13 条関係
「通常の用法」の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
例えば、「自転車は、一階の○○に置きます。それ以外の場所に置いて
はいけません。」
第14条関係
① バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であ
るため、専用使用権について定めたものである。
② 専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから、
それぞれの通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある
範囲内において、他の者の立入りを受けることがある等の制限を伴うもの
である。また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ご
とに言及するものとする。
③ バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合
には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。
第15条関係
① 本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足してお
り、駐車場の利用希望者(空き待ち)が多い場合を前提としている。
近時、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもあ
る。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、修繕積立
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引用元

https://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf

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